白盆窑的好时代,中铁赶上了 时尚
作者:  匿名
让企业家发声“有人听”“有效力”

原件:中国住房审查报告昨天

房地产开发商都知道他们是大厅对面的敌人。

北京的房地产市场今年暴跌,使得出售房屋变得困难。虽然市场不景气,但由于同一地区的项目进入和开放,造成的“悲剧”越来越多。为了在各种项目中争夺市场份额,不乏“即兴发挥”。

然而,在大厅对面,它通常是最好的伙伴。北京几个热门住宅区的崛起得益于竞争对手为提升当地土地市场和房地产市场的价值而做出的协同努力。当每个人一起抬轿子时,舞台上会有一场盛大的表演。

因此,如何平衡两者之间微妙的关系,最大化收益,并考验开发者的智慧。尤其是当这两个开发者仍然密不可分的时候。

这一时期房地产评估的主要特征是这两个既敌又友的房地产项目。中铁在白盆窑的两个非竞争性房地产项目是:中铁北冯春医院(以下简称冯春医院)和中铁北逸夫(以下简称逸夫)。

赶上白锅窑的好时光

2015年,白壶窑曾孕育了北京的“总地价王”,成为程楠崛起的又一风向标。今天,中国资源城,第一个王迪项目,正面临清算。在南方城市规划的不断推动下,北京南方房地产市场的价值是毋庸置疑的。

白壶窑不同于红海中争夺房屋的五里沱和青龙湖板块,它的地理位置更为稀缺。整个区域迅速升级,进入了价值实现期。用要购买的钱来购买房屋,改善客户基础的基础是非常牢固的。

天坛医院新址、万达广场、胡阿祥玉兰油和王勇孟了等大型配套设施提高了该地区的生活质量。范阳路站位于计划于2020年开通的房山线北延区域。通车后,可分别在首景茂站和凤仪桥南站换乘10号线和16号线。随着大兴机场的开放和李泽金融商务区的发展,该地区自身的价值和潜在客户足以支持新升级产品的改进和立足。

从华润城的初步开业及其30亿元的日销售额,我们可以看到市场对该地区价值的认可和产品的改进。

这时,春风走进市场,院子和宅邸可以说已经赶上了白锅窑的好日子。白盆窑是一个人们可以安定下来做好工作和其他人支付产品费用的地方。即使是限售房也可以在平均价格上限的基础上出售,以赚取利润。

尤其是中国铁路两个项目的未来竞争对手北京投资发展有限公司收购的国公庄地块,尚未在确定的时间进入市场。此外,由于更多的公共建筑,住宅体积相对较小。因此,今年第四季度,在没有竞争产品的情况下,应该把中铁的两个项目安顿下来,做好产品和口碑工作,甚至充分发挥中铁品牌的影响力,实现1+1 > 2的机会。

冯春连同元和、逸夫的住宅面积约为28万平方米,在目前的北京房地产市场上相当可观。它可以完全提高和优化产品能力,以改善客户,甚至制定更好的质量改进项目。如果这两个项目相互沟通,大型公寓单元可以开拓产品空间,冲淡同类公寓单元的竞争,并利用住宅功能引导买家选择。例如,冯春和医院主要集中在129和139平方米的公寓类型,而逸夫可以尝试118和150平方米或更大的产品组合,以保持10平方米或一个房间面积的公寓类型的空间和功能差异。

在营销方面,如果两个项目共同抬抬轿子实现非高峰开放,每个项目的开放节点相隔一个多月,区域客户就可以陆续收获。即使他们不合作,他们也能最大限度地避免“相互伤害”的竞争,共同获取高额利润。

然而,从现场的信息来看,这两个项目似乎并不打算在营销中抬轿子。相反,他们卷入价格战和抢客户。

据悉,开发冯春河源的京中铁北方房地产开发有限公司隶属于中铁建设集团有限公司,逸夫项目由中铁房地产集团有限公司开发建设,两家开发商的关系为“伯侄关系”。2007年,中国铁路总公司成立了中国铁路房地产集团,负责房地产开发,整合其房地产开发业务。然而,隶属于中国铁路总公司部分子公司的房地产公司仍在全国范围内拓展其房地产业务,北京中铁北方房地产开发有限公司就是其中之一。此前,媒体透露,虽然许多隶属于中国铁路总公司的房地产公司已被纳入中铁房地产集团,但其中一些公司成立时间早于中铁房地产集团,实力较强。因此,一体化的道路并不平坦。一位与中国铁路总公司关系密切的朋友表示:“许多子公司都有自己的房地产业务,甚至一些公司已经将主要收入来源从铁路建设转移到房地产开发。只有从源头开始,集团业务的整合才会有效。”也许这就是白锅窑两个项目之间缺乏合作的根源,尽管这两个项目都与中国铁路有关。相反,同一天拿走土地,同一个容积率,同一个“70/90”限制,同一个销售价格,必然会导致中铁白锅窑两个项目的太多相似之处,不可避免地导致同质竞争。

根据该项目的销售介绍,虽然征地时间相同,但春风和医院跑得更快,5月份开始存储客户,建设期和销售办公室的开业都比附近的项目早得多。目前,中铁北站冯春一期528套住宅的销售和研究所接近尾声。在“十一五”期间,最终阶段的第一阶段将以精装修的价格和折扣告终。“第一阶段的价格低于政府给予的非竞赛室的平均价格,还有精装的礼物,与第二阶段相比可以节省约30万元,在‘11’期间还有现场订房抽奖。”对于新客户,冯春和医院的销售人员将通知产品的第二阶段,价格将调整到政府批准的最高价格,并且不会进行精装装修。

一个街区之外,尚未获得预售证书的中铁诺德雅大厦(China Railway Nordyer House)见证了客户的收获,并准备利用其价格优势重获主动权。“至于折扣,我可以告诉你,未来逸夫89平方米的中院将在南方有三处住宅。第一期的单价约为62,000元/平方米。这就是我们所说的‘真正的折扣’!”这就是逸夫项目销售部所说的。

这两个项目的房屋类型已经向公众公布。冯春和医院的房子类型更为网民所认可。然而,义府的出售提醒了春风和医院对产品的严重伤害:窗外朝北的89平方米阳台桥影响了住宅的隐私。

对该建筑的小评价得知,由于冯春和医院希望将中间的门变成南北透明的公寓,并在建筑两端设置电梯和安全梯,高层建筑中一梯两户的设计消防验收达不到标准,所以需要有两梯四户,所以连接两部电梯的走廊必须穿过中间门的北侧。

“你能想象有人穿过北卧室的窗户或淋浴时的尴尬吗?此外,这个地方将成为吸烟者吸烟和聊天的聚集地。毕竟,这是一个公共区域,每个人都有权使用它。”逸夫项目的销售人员对竞争项目做了足够多的活研究,这种有趣的提醒方式真的很容易触动买家的神经。然而,与这种在购房者面前互相暴露缺点的行为相比,如果中铁的两个项目能够把产品做得更好,那么对购房者来说就更有利了。

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